Nowa ustawa deweloperska. O co tyle krzyku?

Rynek nieruchomości aż huczy o fakcie, że nowa ustawa deweloperska wejdzie w życie w dniu 1 lipca 2022 r. i o jej wpływie na działalność deweloperów. Przyjrzyjmy się jakie faktyczne skutki pociągnie za sobą wprowadzenie zmian.

Kogo dotyczy?

Przepisy ustawy obowiązują wszystkich deweloperów (sprzedających) oraz nabywców nieruchomości (inaczej mówiąc: kupujących). A kim jest de facto deweloper?  To przedsiębiorca, który w ramach prowadzonej działalności, zobowiązuje się do ustanowienia prawa do nieruchomości i przeniesienia go na nabywcę (kupującego).

Termin wprowadzanych zmian.

Wszystkie inwestycje, których sprzedaż rozpocznie się po 1 lipca 2022 r., będą musiały być realizowane zgodnie z nową ustawą deweloperską. Te inwestycje, które zostaną rozpoczęte przed wejściem w życie nowych przepisów, mogą być realizowane według obecnych regulacji jeszcze przez 2 lata, jednakże z uwzględnieniem wybranych przepisów ustawy.

Cele i korzyści.

Ustawa nakłada szereg obowiązków na deweloperów, bowiem ma ona chronić nabywcę nieruchomości w relacji z przedsiębiorcą przy zakupie nieruchomości z rynku pierwotnego, na której zakup często latami zabieramy fundusze. Ponadto, przedsiębiorca z założenia jako podmiot profesjonalny ma większą wiedzę niż „typowy Kowalski”. By taką transakcję przeprowadzić, obie strony zawierają umowę deweloperską w formie aktu notarialnego. Co wyróżnia taką umowę? Fakt, że dotyczy ona nieruchomości, która jeszcze de facto nie istnieje.

Celem nowych regulacji jest w szczególności podniesienie bezpieczeństwa środków pieniężnych wpłaconych na mieszkaniowe rachunki powiernicze na wypadek:

• upadłości dewelopera,
• nierozpoczęcia przez niego inwestycji,
• nieuzasadnionej odmowy przeniesienia własności mieszkania lub domu jednorodzinnego,
• a także w razie upadłości banku prowadzącego mieszkaniowe rachunki powiernicze.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny zabezpieczeniem kupującego.

Aby zabezpieczyć nabywcę na powyższe okoliczności powstanie tzw. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny zasilany wpłatami od deweloperów. Deweloperzy będą zobowiązani do odprowadzenia dodatkowej składki liczonej od ceny brutto lokalu. W tym również od podatku VAT i innych obciążeń, w wysokości do 1 proc. wartości mieszkania. Poza wysokością składki bardzo istotny jest termin dokonywania zapłaty. Otóż, składka jest należna od chwili dokonania wpłaty przez nabywcę na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Deweloper wylicza wartość składki należnej na Fundusz w terminie 7 dni od dnia wpłaty danej raty przez kupującego. Następnie z własnych środków dokonuje wpłaty składki do banku, który prowadzi mieszkaniowy rachunek powierniczy. Dopiero wówczas bank odprowadza tę składkę do Funduszu w terminie do 7 dni od dnia otrzymania składki od dewelopera.

Dodatkowo, zupełnie nowym obowiązkiem nałożonym na przedsiębiorców, którzy realizuję inwestycję ze środków pochodzących z kredytu hipotecznego, jest obowiązek posiadania już w chwili rozpoczęcia sprzedaży zgody banku lub innego wierzyciela hipotecznego na bezciężarowe wydzielenie lokalu mieszkalnego i jego sprzedaż po pełnej wpłacie umówionej ceny za nieruchomość.

Umowa rezerwacyjna.

Ustawa wprowadza także instytucję tzw. umowy rezerwacyjnej. Jest to rozwiązanie dobrowolne i nie stanowi warunku koniecznego do zawarcia końcowej umowy. Daje ona jednak rezerwującemu czas na podjęcie ostatecznej decyzji co do nabycia nieruchomości, w szczególności na:

• sprawdzenie stanu faktycznego i prawnego nieruchomości,
• uzyskanie finansowania,
• kontakt z radcą prawnym, celem omówienia ewentualnego ryzyka przy zakupie danej nieruchomości.

Według wprowadzonych przepisów umowa rezerwacyjna musi być zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Krótko mówiąc, choćby się waliło i paliło, umowa rezerwacyjna musi być zawarta na piśmie. Ponadto, przepis art. 30 omawianej ustawy, zawiera szereg wymogów dla takiej umowy. Po pierwsze, obowiązek wskazania ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego. Po drugie, podanie wysokości opłaty rezerwacyjnej, jeżeli strony ją przewidziały. Po trzecie, na co szczególnie warto zwrócić uwagę, podanie okresu wyłączenia nieruchomości z oferty przedsiębiorcy. Prościej mówiąc – przez jaki okres deweloper nie może proponować danej nieruchomości innym kupującym. Ale uwaga! Opłata rezerwacyjna nie może być wyższa niż 1% ceny nieruchomości.

Obowiązkowy prospekt informacyjny.

Dla osób, które chcą kupić nieruchomość od dewelopera, jednym z ważniejszym dokumentów zawsze był tzw. prospekt informacyjny. Dotychczas dokument wydawano dopiero na żądanie osoby zainteresowanej. Natomiast nowe przepisy wprowadzają po stronie dewelopera obowiązek doręczenia prospektu informacyjnego każdej osobie nabywającej od niego nieruchomość, bez względu czy nabywca zgłosi chęć jego posiadania, czy też nie.

W nowym brzmieniu ustawa przewiduje także możliwość skorzystania z tzw. wykonawstwa zastępczego przez nabywcę. Otóż, jeżeli deweloper nie usunie zgłoszonych wad w ciągu 30 dni (licząc od dnia podpisania protokołu odbioru danej nieruchomości) i nie wskaże daty ich usunięcia, to termin ten wyznacza nabywca samodzielnie. Natomiast jeżeli termin ten upłynie, kupujący może sam usunąć wady na koszt dewelopera, angażując w to innego wykonawcę.

Obowiązkowe zapisy w umowie deweloperskiej.

W zakresie samej treści finalnej umowy deweloperskiej, nowe przepisy statuują, że powinna ona obligatoryjnie zawierać informacje o:

1. naliczaniu i przekazywaniu składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny
2. zawarciu umowy rezerwacyjnej i wysokości opłaty rezerwacyjnej lub jej całkowitym braku.

Podstawy do odstąpienia.

Gdy umowa nie ma wyżej wymienionych elementów, to nabywca może od umowy odstąpić. Nie jest to jednak jedyna sytuacja, kiedy kupujący ma prawo odmówić kontynuowania umowy. Poza obowiązującymi dotychczas podstawami do ewentualnego odstąpienia, dodano zapis na wypadek

• niewykonania przez dewelopera obowiązków związanych z mieszkaniowym rachunkiem powierniczym,
• nieusunięcia stwierdzonej wady istotnej lokalu
• nieposiadania przez dewelopera zgody wierzyciela hipotecznego na bezciężarowe wydzielenie lokalu, już w momencie rozpoczęcia procesu sprzedaży, a nie dopiero gdy nieruchomość powstanie.

Tak jak dotychczas każdy deweloper powinien otworzyć w wybranym banku tzw. otwarty lub zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy, na który nabywca czy to sam, czy za pośrednictwem banku, wpłaca odpowiednie transze ceny nabycia nieruchomości. Ale nowe przepisy będą nad tym obowiązkiem czuwać jeszcze bardziej! Za niezapewnienie nabywcom możliwości dokonywania wpłat poprzez otwarty lub zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy, deweloperowi grozi grzywna, kara ograniczenia wolności lub kara  pozbawienia wolności do lat 2, zatem to nie są przelewki.

Jak widać, nowe uregulowania w ustawie deweloperskiej to niezły misz-masz. Dlatego lepiej poznać wszystkie obowiązki i uprawnienia na etapie zawierania umowy, a jej ostateczny kształt skonsultować ze swoim prawnikiem.

Paulina Lewandowska

radca prawny