Ryczałt od najmu dla każdego!

Odpowiedź na kończącą się możliwość odliczenia odpisów amortyzacyjnych 

Dotychczas, osoby wynajmujące nieruchomości prywatnie, czyli poza działalnością gospodarczą, mogły rozliczać się z Urzędem Skarbowym z należności podatkowych na dwa sposoby. Po pierwsze – na zasadach ogólnych według skali podatkowej liczonej od dochodu. Po drugie – za pomocą ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Od początku roku 2023 najem prywatny będzie opodatkowany wyłącznie za pomocą ryczałtu. 

Deklaracje do US.

Dokonanie wyboru sposobu opodatkowania podatnik dokonuje wraz z pierwszą wpłatą zaliczki na podatek. Tak więc, jeżeli podatnik pierwszy dochód z tytułu wynajmu mieszkania osiągnął w czerwcu, to do 20 lipca powinien dokonać wpłaty podatku do Urzędu Skarbowego. Wpłatę uznaje się jako deklarację rozliczenia w odpowiedniej formie. Alternatywnie do powyższego rozwiązania jest złożenie formularza PIT-28. Termin obowiązuje ten sam, tj. do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym podatnik osiągnął pierwszy przychód z tytułu najmu. 

Stawki podatkowe.

Stawka ryczałtu dla przychodów z najmu prywatnego wynosi 8,5% dla dochodów do 100 000 zł rocznie z przychodu z najmu oraz 12,5% dla nadwyżki przychodów ponad 100 000 zł. Dla zobrazowania dokonajmy przykładowych obliczeń. Podatnik osiągnął 200 000 zł z wynajmu nieruchomości w 2022 r. zapłaci więc 21 000 zł podatku. 8 500 zł podatku za dochód do 100 000 zł oraz 12 500 zł za część dochodu powyżej 100 000 zł. Istotne jest, że jeżeli dochód z najmu osiągnęli małżonkowie, to limit 100 000 zł liczony jest dla obojga małżonków łącznie. 

Jeszcze do końca 2022 r. podatnicy mogą rozliczyć się z najmu na zasadach ogólnych. Obecna stawka podatku PIT wynosi 17% dla dochodu do 120 000 zł (od lipca 12%) i 32% od nadwyżki ponad 120 000 zł. Tak więc, ten sam podatnik, który uzyskał taki sam przychód jak w przykładzie powyżej, zapłaci o wiele więcej. Całkowity koszt podatku dochodowego liczonego według skali podatkowej wyniesie 51 200 zł (minus koszty uzyskania przychodu). Kwota ta oczywiście może ulec zmniejszeniu o kolejne 3 600 zł w przypadku rozliczenia dochodu obojga małżonków. 

Wady i zalety.

Można więc stwierdzić, że ryczałt jest korzystną dla wynajmujących formą opodatkowania. Powyższą kalkulację mogą jednak znacznie zmienić koszty najmu. Na przykład nakłady na nieruchomość, jej ubezpieczenie czy koszty publicznoprawne oraz amortyzacja nieruchomości. W efekcie rozliczenie na zasadach ogólnych może okazać się korzystniejsze dla osób, które nabyły nieruchomości z myślą o wynajmie.

Rozliczenie ryczałtu następuje miesięcznie bądź kwartalnie. Terminy rozliczenia to:

• do 20 dnia każdego następnego miesiąca w rozliczeniu miesięcznym,
• do 20 dnia miesiąca po upływie kwartału w rozliczeniu kwartalnym.

Kwartalnie ryczałt mogą rozliczać podatnicy rozpoczynający najem prywatny oraz ci, których przychody z poprzedniego roku nie osiągnęły kwoty 200 000 euro. O wyborze formy i sposobie opodatkowania podatnicy informują urząd w zeznaniu rocznym PIT-28 składanym do końca lutego.  

Przychód z najmu prywatnego powstaje z momentem faktycznego otrzymania środków przez wynajmującego. Oznacza to, że w przypadku nierzetelnych lokatorów, którzy nie uiszczą czynszu sprawia,wynajmujący nie uzyskuje przychodu, a tym samym nie jest na niego nałożony obowiązek podatkowy. Ważne jest, aby właściwie sformułować umowę najmu zamierzając rozliczać się w formie ryczałtu. Koszty eksploatacyjne ponoszone przez wynajmującego, takie jak opłata za prąd, wodę czy gaz uznawane będę jako przychód wynajmującego. Należy więc upewnić się, że z umowy wynika, że to najemca ponosi te koszty. 

Podsumowując, opodatkowanie ryczałtem przychodów z najmu nieruchomości może być dla wielu podatników korzystniejszą formą niż opodatkowanie według skali podatkowej. Z uwagi na Polski Ład 2.0 od początku 2023 r. będzie to też jedyna forma opodatkowania wynajmu.